【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】國(guó)內(nèi)景氣燈號(hào)連九綠、2014年10月出口訂單續(xù)創(chuàng)新高，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)穩(wěn)定成長(zhǎng)，加上年底購(gòu)屋潮支撐房市交易動(dòng)能，不過(guò)隨著九合一選舉投票日逼近，民眾購(gòu)屋腳步有放緩跡象，在短期多空消息激盪下，讓11月房市相較10月呈現(xiàn)盤(pán)整量縮。根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心統(tǒng)計(jì)，北市11月交易量較10月衰退7％，新北市量增5％，桃園量縮6％，新竹則減少13％，臺(tái)中量略增1％，臺(tái)南維持平盤(pán)，高雄則微縮5％。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心預(yù)期選後會(huì)有一坡地言、觀(guān)望買(mǎi)氣回籠，市場(chǎng)成交量可望有反彈。臺(tái)北市11月中古屋平均單價(jià)每坪63.0萬(wàn)元，新北市單價(jià)每坪39.9萬(wàn)元，其餘五都中，桃園、臺(tái)中房?jī)r(jià)上漲，11月單價(jià)分別為14.7萬(wàn)元、15.8萬(wàn)元，而新竹縣市與臺(tái)南、高雄，本月中古屋房?jī)r(jià)分別為15.9萬(wàn)元、11.1萬(wàn)元與13.4萬(wàn)元。
 
自住買(mǎi)盤(pán)穩(wěn)市場(chǎng) 輕移民風(fēng)潮再現(xiàn)
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，觀(guān)察11月購(gòu)屋動(dòng)機(jī)，臺(tái)北市中心以換屋佔(zhàn)比41％居冠，是2010年以來(lái)新高紀(jì)錄，首購(gòu)11月佔(zhàn)比22％，合計(jì)自住型買(mǎi)盤(pán)高達(dá)63％，與10月同登史上最高紀(jì)錄；但投資置產(chǎn)25％，是2014年以來(lái)最低紀(jì)錄，觀(guān)察11月?lián)Q屋族群購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品與區(qū)域可發(fā)現(xiàn)，受惠於松山線(xiàn)通車(chē)效應(yīng)發(fā)酵，松山、中山最受青睞，松山以總價(jià)3000萬(wàn)以上、中山則是2000-3000萬(wàn)的中古大樓吸引換屋買(mǎi)方搶進(jìn)。
 
至於市郊區(qū)則首購(gòu)、換屋大翻盤(pán)，11月首購(gòu)首度超越換屋，佔(zhàn)比36％，也是2010年來(lái)最高紀(jì)錄，換屋佔(zhàn)比僅25％。黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，從臺(tái)北市11月的購(gòu)屋動(dòng)機(jī)可以發(fā)現(xiàn)，目前臺(tái)北市的房市已回歸基本盤(pán)，市中心以口袋深度較深、有資產(chǎn)作後盾的換屋族群為主，而市郊區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)實(shí)惠，則吸引經(jīng)濟(jì)正起步、積極累積資產(chǎn)的首購(gòu)族群進(jìn)駐。
 
此外，11月原居住在市中心轉(zhuǎn)往市郊區(qū)購(gòu)屋的比重創(chuàng)2014年以來(lái)新高，有22％之多，其他各月均落在11-20％之間，而其中有一半的比例都是首購(gòu)族，顯示比價(jià)效應(yīng)發(fā)酵，「輕移民」效益再現(xiàn)。
 
至於新北市，黃舒衛(wèi)說(shuō)明，首購(gòu)仍是市場(chǎng)主力，11月佔(zhàn)比39％，逼近四成，換屋佔(zhàn)比則為32％，是2014年以來(lái)最高，自住客合計(jì)佔(zhàn)比71％，是2010年以來(lái)第三高；投資置產(chǎn)佔(zhàn)比僅18％，交易低迷。黃舒衛(wèi)指出，北市中心、市郊區(qū)自住買(mǎi)盤(pán)回歸供需平衡，而新北市自住佔(zhàn)比也站上七成，由剛性需求帶動(dòng)房市交易動(dòng)能，房市體質(zhì)逐漸轉(zhuǎn)佳。
 
臺(tái)中、臺(tái)南量能持平 其餘三都交易量略縮
 
黃舒衛(wèi)表示，11月雙北市以外的五都房地產(chǎn)市況，桃園呈現(xiàn)價(jià)漲量縮走勢(shì)，雖有升格效應(yīng)帶動(dòng)，但受到央行將桃園納入管制區(qū)以及選舉干擾，加上房?jī)r(jià)仍屬高檔，買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格認(rèn)知差距仍大，讓交易量放大不易，其中以八德、平鎮(zhèn)量縮幅度最為明顯。
 
至於新竹縣市則為價(jià)跌量縮市況，交易量減少13％，竹東、北區(qū)交易件數(shù)量縮最多；臺(tái)中則是價(jià)跌量微增市況，交易量微增1％，觀(guān)察表現(xiàn)相對(duì)亮眼的區(qū)塊為北區(qū)、西屯區(qū)，西屯區(qū)位於市中心，具備重大建設(shè)與重劃區(qū)題材，而北區(qū)受惠於交通建設(shè)逐步完備，房市交易穩(wěn)定；臺(tái)南11月房市呈現(xiàn)價(jià)跌量平格局，其中以緊鄰南科園區(qū)的北區(qū)表現(xiàn)最佳，由於南科園區(qū)帶來(lái)就業(yè)人口以及重劃區(qū)題材，拉抬北區(qū)房市交易。
 
黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，臺(tái)中、臺(tái)南房市交易穩(wěn)定，就連建商也大舉搶地開(kāi)發(fā)，高鐵局標(biāo)售臺(tái)中、臺(tái)南站區(qū)周邊土地全數(shù)標(biāo)出，顯示建商也看好兩都會(huì)區(qū)房市後市發(fā)展；至於高雄市，交易略縮5％，觀(guān)察交易量縮的區(qū)塊，苓雅、鼓山區(qū)，衰退幅度較明顯。
 
國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)甦不同調(diào) 臺(tái)灣基本面佳 房市轉(zhuǎn)趨買(mǎi)方市場(chǎng)
 
黃舒衛(wèi)說(shuō)明，美國(guó)經(jīng)濟(jì)向上趨勢(shì)浮現(xiàn)，宣布QE退場(chǎng)，但其他國(guó)家表現(xiàn)卻差強(qiáng)人意，日本擴(kuò)大寬鬆、中國(guó)無(wú)預(yù)警降息，而歐洲更頻頻喊話(huà)要進(jìn)一步展開(kāi)救市動(dòng)作，不過(guò)就臺(tái)灣基本面來(lái)算是穩(wěn)中求升，雖然有年底九合一選舉干擾市場(chǎng)氛圍，民眾勢(shì)必回歸理性，房市也回復(fù)供需正軌，而根據(jù)永慶房仲網(wǎng)11月雙北市降價(jià)物件比例高達(dá)24％、23％來(lái)看，屋主漫天喊價(jià)的情形已不復(fù)見(jiàn)，取而代之的是修正價(jià)格降價(jià)求售，獲利了結(jié)的心態(tài)逐漸發(fā)酵，建議屋主越早做好調(diào)節(jié)、汰弱留強(qiáng)的準(zhǔn)備，越能確保投資成果。
 
至於有意購(gòu)屋的民眾，黃舒衛(wèi)建議，趁目前房地合一、升息等利空出盡之際，影響市場(chǎng)程度已轉(zhuǎn)弱，加上房?jī)r(jià)短期盤(pán)整，但中長(zhǎng)期隨臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)復(fù)甦仍有可為，升息壓力尚低，正是十年難求的進(jìn)場(chǎng)好時(shí)機(jī)，選擇具備重大建設(shè)題材或是交通便利、生活機(jī)能完備的區(qū)塊，積極看屋議價(jià)，購(gòu)置符合自身需求的房子。